Badsanierung in der Mietwohnung: Wer zahlt was nach dem Mietrechtsgesetz (MRG)?

1. Die wichtigste Grundregel: Was ist Erhaltung, was ist Verbesserung

Das Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet zwei grundverschiedene Kategorien: Erhaltungsarbeiten und Verbesserungsarbeiten.

Erhaltung bedeutet: Das Vorhandene funktionstüchtig halten oder wiederherstellen. Ein defektes Rohr reparieren, eine kaputte Therme tauschen. Das ist Sache des Vermieters.

Verbesserung bedeutet: Das Bestehende aufwerten, modernisieren oder schöner machen. Neue Fliesen, neues WC, neue Dusche. Das ist Sache des Mieters, wenn er es möchte.

Das Problem: Die Grenze ist manchmal unscharf. Ein 50 Jahre altes, noch irgendwie funktionierendes Bad ist kein "ernster Schaden", auch wenn es veraltet und unansehnlich ist. Erst wenn eine Funktion komplett nicht mehr erfüllbar ist (kein Warmwasser, undichte Leitungen), greift die Pflicht des Vermieters.

2. Wann der Vermieter zahlen muss

Nach §3 MRG ist der Vermieter verpflichtet, ernste Schäden zu beheben. Was gilt als ernster Schaden?

Undichte Steigleitungen (Gemeinschaftsleitungen) oder Ableitungsrohre, die durch Wände oder Böden verlaufen und einen Schaden am Gebäude verursachen. Wenn Wasser durch die Decke kommt oder Feuchtigkeit in die Wand eindringt: Vermieterpflicht.

Defekte mitvermietete Gastherme: Wenn die Therme im Mietvertrag mitvermietet wurde (also nicht vom Mieter selbst angeschafft), muss der Vermieter sie instandhalten. Das steht seit der Wohnrechtsnovelle ausdrücklich im §3 Abs 2 Z 2a MRG.

Schwere Schimmelschäden in der Bausubstanz: Wenn Schimmel auf eine bauliche Ursache zurückzuführen ist (Feuchtigkeit durch mangelhafte Isolierung, falsche Wärmedämmung), ist der Vermieter zuständig. Wenn Schimmel durch unzureichendes Lüften des Mieters entsteht, ist es Mietersache.

3. Was der Mieter selbst sanieren darf

Ein Mieter darf sein Bad verbessern, also schöner oder moderner machen. Dafür braucht er aber die Zustimmung des Vermieters (§9 MRG).

Was der Mieter üblicherweise selbst machen darf (mit Genehmigung): Fliesen austauschen, Dusche statt Badewanne, neues WC und Waschtisch, neue Armaturen, neue Beleuchtung, barrierefreier Umbau.

Was der Mieter ohne Genehmigung machen darf (keine baulichen Veränderungen): Einen tropfenden Wasserhahn reparieren, eine kaputte Armatur tauschen (gleicher Typ), Spülung reparieren.

4. Den Umbau genehmigen lassen: So geht es richtig

Schreiben Sie einen Brief oder eine E-Mail an den Vermieter oder die Hausverwaltung. Beschreiben Sie, was Sie vorhaben. Fügen Sie einen detaillierten Kostenvoranschlag eines konzessionierten Installateurs bei.

Der Vermieter muss innerhalb von zwei Monaten antworten. Wenn er nicht antwortet, gilt das nach §9 MRG als Zustimmung. Wenn er ablehnt, muss er Gründe nennen, die schutzwürdig sind (z.B. geplante Generalsanierung des Hauses, technische Einwände).

Was der Vermieter nicht als Ablehnungsgrund nehmen darf: den persönlichen Geschmack, die Kosten für den Mieter, oder schlicht die Unwilligkeit.

5. Paragraph 10 MRG: Was Sie beim Auszug zurückbekommen

§10 MRG regelt den Investitionskostenersatz. Wenn ein Mieter auf eigene Kosten das Bad verbessert hat, kann er beim Auszug vom Vermieter oder Nachmieter einen Teil der Kosten zurückfordern.

Wie es funktioniert: Die Investitionskosten werden linear über 10 Jahre abgeschrieben. 10% pro Jahr. Ziehen Sie nach 3 Jahren aus, stehen Ihnen noch 70% der Kosten zu. Nach 10 Jahren: 0%.

Voraussetzungen: Sie brauchen vollständige Rechnungen von einem konzessionierten Meisterbetrieb. Keine Rechnungen, kein Anspruch. Schwarzarbeit ist komplett ausgeschlossen.

Wer zahlt: Der Vermieter oder der Nachmieter (je nach Vereinbarung). Der Vermieter kann den Betrag auf den Nachmieter abwälzen, wenn dieser die Verbesserungen übernehmen möchte.

6. Übersicht: Wer zahlt was in der Mietwohnung

7. Gemeindebau und Genossenschaft: Andere Regeln

In Gemeindebauwohnungen (Wiener Wohnen) gelten ähnliche Grundprinzipien, aber der Ansprechpartner ist die Hausverwaltung von Wiener Wohnen. Umbauanträge müssen bei der zuständigen Hausverwaltung gestellt werden.

In Genossenschaftswohnungen (z.B. Buwog, Heimbau, WEG) gibt es oft eigene Umbauordnungen. Diese sind im Nutzungsvertrag oder als separate Hausordnung definiert. Fragen Sie bei Ihrer Genossenschaft an, welche Genehmigungen nötig sind.

Auch für diese Sanierungen gilt: Wenn Sie Förderung von MA50 oder Klimafonds beantragen wollen, brauchen Sie die schriftliche Genehmigung des Gebäudeeigentümers. Ohne Genehmigung keine Förderung.

Mehr zur Förderung für barrierefreie Badumbauten: Förderung für barrierefreies Bad Wien 2026.

8. Häufige Fragen

Was passiert wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Sie können sich an den Mieterschutzbund Wien oder eine Mieterrechtsberatung wenden. Bei unrechtmäßiger Verweigerung kann die Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden. Das ist ein langer Weg, aber legal möglich. In der Praxis ist eine detaillierte, technisch fundierte Vorlage beim Vermieter oft wirksamer als ein Rechtsstreit.

Muss ich das Bad beim Auszug in den Originalzustand zurückbauen?

In der Regel nein, wenn der Vermieter zugestimmt hat. Die Zustimmung schließt üblicherweise ein, dass der Mieter die Verbesserungen nicht rückgängig machen muss. Im Zweifel steht das in der schriftlichen Genehmigung. Ohne schriftliche Genehmigung ist das Risiko eines Rückbauanspruchs real.

Darf der Vermieter während meiner Mietzeit ins Bad, um es zu renovieren?

Ja, wenn es notwendige Erhaltungsarbeiten sind, die er durchführen muss. Er muss das aber ankündigen und Sie müssen Zugang gewähren. Wenn der Vermieter das Bad renovieren will, ohne dass es nötig ist, und dabei eine Mietzinserhöhung plant, haben Mieter Einspruchsmöglichkeiten nach dem MRG.

Gilt §10 MRG auch für sehr alte Verträge?

§10 MRG gilt für alle Mietverträge, die dem MRG unterliegen. Das sind vor allem Hauptmietverhältnisse in Altbau-Mietwohnungen. Nicht-MRG-Verträge (z.B. befristete Verträge im Neubau nach WohnungsgemeinnutzungsG) haben andere Regeln. Im Zweifel: Mieterschutzbund Wien fragen.

Kann ich als Mieter eine Förderung für das Bad beantragen?

Ja. Die Förderungen für barrierefreien Umbau und Energiesanierung gelten auch für Mieter. Voraussetzung ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung ist ein standardmäßiger Teil des Förderantrags bei MA50 und Klimafonds.